Un alignement de la fiscalité LMNP sur le foncier?

publication : 20 / 11 / 2020

Le Conseil des prélèvements obligatoires a publié un rapport en janvier 2018 qu’il convient évidemment de lire attentivement. Il s’agit d’une institution associée à la Cour des Comptes en vue de formuler des recommandations relatives aux prélèvements obligatoires.

La proposition concernant la location meublée est la suivante, je cite :

La fiscalité française des revenus locatifs présente deux particularités en Europe . Elle est la seule à distinguer location nue et location meublée et la seule, avec le Luxembourg, à permettre, dans le régime de location meublée, l’imposition de la plus-value sans réintégration des amortissements pratiqués en cours de détention.

Le régime de la location meublée est plus avantageux en ce qu’il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 50 %, et même 71 % pour les gîtes ruraux et les meublés de tourisme, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue. De plus, le régime de la location meublée non professionnelle ouvre la possibilité de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable.

Un régime fiscal unifié pour les revenus immobiliers permettrait de supprimer une distorsion fiscale (qui crée un écart de rendement significatif entre l’investissement dans un meublé (taux de rendement interne –TRI- de l’ordre de 3 %) et l’investissement dans le nu (TRI de 2 %) , sans justification économique apparente, et de simplifier la règle fiscale pour les contribuables.

Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) crée une possibilité d’optimisation fiscale via le mécanisme d’amortissement qui permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien : pour une acquisition immobilière de 200 000 € rapportant des loyers de 11 000 € par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier, dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la période, de 37 000 € au titre de l’IR sur les revenus fonciers.

La perte de recettes fiscales liée au régime LMNP serait conséquente. Une mission conjointe de l’Inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement et du développement durable relative à la politique du logement meublé a estimé que la perte de recette à l’IR et aux prélèvements sociaux liée au régime LMNP, par rapport au régime foncier, pourrait être de l’ordre de 330 à 380 M€ par an, dont les deux tiers résulteraient de la règle de l’amortissement
.

L’impact sera, à l’avenir, d’autant plus important qu’un nombre croissant de contribuables optent pour ce régime (+11 % par an en moyenne entre 2009 et 2013, 475 411 foyers fiscaux concernés à cette date283), le passage d’un régime de location nue à un régime de location meublée ne posant pas de difficulté .

Le traitement fiscal des revenus immobiliers gagnerait donc à être unifié, que le logement soit loué meublé ou nu, autour du régime foncier. Bien qu’un nombre croissant de contribuables optent pour le régime LMNP, plus de 90 % des foyers fiscaux déclarant des revenus immobiliers le font aujourd’hui dans le cadre du régime foncier (3 856 366 déclarants au régime foncier en 2013285). En outre, le traitement en BIC de revenus tirés d’une activité non professionnelle n’est pas cohérent. Enfin, le régime d’imposition des revenus immobiliers devrait mettre fin aux mécanismes d’optimisation permis par le régime LMNP.

Il ne s’agit pas du premier rapport pointant les distorsions entre régime meublé et nu mais il semble évident qu’un jour proche verra un début de convergence des deux régimes. Cela se fera par la prise en compte de déductions supplémentaires pour le régime nu et par une suppression de l’amortissement pour le meublé. La crise sanitaire a fait naître des besoins de financements énormes, il est à craindre que dans les 5 ans avenir ce sujet soit réellement à l’ordre du jour.

Le rapport propose une convergence des régimes pour les nouvelles mises en location, un moindre mal pour les investisseurs. Il y a donc urgence à acquérir des biens meublés de grande qualité.