Quel avenir pour les syndicats organiques dépendants des exploitants?

publication : 18 / 11 / 2020

On connait tous ces syndics dépendants des exploitants au fonctionnement parfois étrange, aux numéros d’équilibriste entre loyauté aux copropriétaires et obéissance aveugle à l’exploitant par lequel ils sont liés. On les appelle les syndics organiques car ils dépendent bien souvent des mêmes directions que l’exploitant et n’ont vocation qu’à gérer en tant que syndic uniquement les résidences d’un seul exploitant.

La crise sanitaire ayant exacerbé les tensions entre bailleurs et exploitants, la volonté affichée des bailleurs de reprendre le contrôle de leur investissement commence bien souvent par mettre en place un syndic indépendant au service du syndicat de copropriété. Le coronavirus a sifflé la fin de la récréation pour les syndics-exploitants.

Pourtant la mise en place d’un syndic dépendant de l’exploitant semblait partir d’une bonne intention : rationaliser les coûts par un effet volume auprès des fournisseurs, mettre en œuvre rapidement des travaux nécessaires à l’exploitation, faciliter l’exploitation des résidences par une prise de décision immédiate.

Dans la mesure où l’ensemble des charges récupérables étaient prise en charge directement par l’exploitant, la légitimité de ce mode de fonctionnement convenait également aux bailleurs, au moins sur le papier.

Afin de s’assurer de la non implication des bailleurs dans le fonctionnement des copropriétés, certains exploitants ont alors rajouté dans leur bail une clause comportant un mandat de représentations aux assemblées générales donné à l’exploitant, sans réserve.

Dès les premiers retards de paiement de loyers, les bailleurs, sous le conseil de leurs avocats, ont commencé à investiguer le mode de fonctionnement de ces copropriétés gérées : absence d’assemblée générale, assemblées générales fictives, renouvellement des mandats de syndic sans vote, absence des carnets d’entretien, honoraires exorbitants, etc…pire encore : absence de contrôle de l’entretien des résidences, pas de travaux votés, garanties décennales non activées, etc…

La mise en place de syndics organiques, même si elle présentait certains avantages administratifs, a été totalement dévoyée au profit de l’exploitant, lui laissant le champ libre sans aucun contrôle des copropriétaires.

Depuis la crise sanitaire et son lot de loyers impayés, on constate une vague de rejets de ces syndics organiques au profit de syndics spécialisés dans la résidence services dévoués au syndicat de copropriétaires et totalement indépendants des exploitants, à tel point que certains syndics organiques ressemblent désormais à des coquilles vides.