Comment choisir d’investir dans un Ehpad ?
Un investissement en LMNP dans un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes s’apparente à un investissement financier dont on attend des revenus fixes plutôt qu’une plus-value. Les revenus fixes sont assurés par l’exploitant.
Quels sont les critères de sélection d’un ehpad ?
Dans la mesure où l’intérêt réside dans le versement de revenus fixes, il est primordial de concentrer tous les critères de sélection sur cet objectif.
Curieusement, la qualité de l’exploitant, si elle est importante n’est pas le critère numéro un mais la pérennité de l’ehpad au-delà de la durée du bail commercial c’est à dire plus de 11 ans. Pour cela nous allons nous attacher aux conditions suivantes :
- Un ehpad de plus de 60 lits.
En effet les coûts d’exploitation et d’investissements des ehpad évoluant sous l’impact d’un relèvement des normes, l’amortissement des frais fixes et des amortissements est financièrement plus aisé avec 100 lits que 50. Les ehpad avec moins de 50 lits sont d’ores et déjà condamnés à être fermés à terme.
- Construction récente: beaucoup d’ehpad ont été construits il y a plus de 10 ans dans des châteaux ou dépendances. Là encore les coûts d’entretien, de fonctionnement et les investissements deviennent trop coûteux pour les exploitants. Il est indispensable d’éviter les ehpad situés dans des bâtiments anciens et de s’orienter vers des bâtiments récents et aux normes actuelles. Un contrôle du carnet d’entretien et une visite sur place s’imposent.
Les critères liés à la qualité du bail et au montant des loyers viennent en seconde position :
- Un bail commercial récent de moins de 7 ansparaît indispensable dans la mesure où le renouvellement du bail reste toujours une période d’incertitude. Il est donc nécessaire d’avoir un horizon long.
- Afin de ne pas subir de baisse de loyer lors du renouvellement du bail, il faut s’assurer que les loyers versés ne soient pas trop élevés. Cela paraît curieux de rechercher un loyer modéré lors de la conclusion d’un investissement mais ce sera un gage de pérennité. Nous considérons que les loyers ne peuvent excéder 12-14% du chiffre d’affaires total de la résidence, dotations incluses. Un examen scrupuleux des comptes d’exploitation des résidences est indispensable.
Enfin la qualité de l’exploitant et sa capacité à payer les loyers à l’échéance sont un critère important. Les 10 premiers exploitants d’ehpad ont tous la capacité financière de payer les loyers, encore qu’il sera important de valider les comptes.
Ce serait une erreur de communiquer sur la qualité de l’exploitant en matière d’ehpad car en matière financière leurs résultats sont très proches. Plus important est la qualité de leur relations avec les bailleurs et là il y a des différences. En effet, certains gestionnaires sont plus à l’aise dans leur relation bailleurs.
On le voit bien, les plateformes qui communiquent sur la qualité d’exploitant en matière d’ehpad font fausse route. En cas d’achat ou de revente d’une chambre médicalisée, c’est sur la pérennité de l’ehpad et la qualité du bail qu’il faut mettre l’accent.
Bertrand Le Mire
Gérant
